Quels sont les critères qui déterminent le taux d'un crédit hypothécaire ?

Lorsque vous sollicitez un crédit hypothécaire, le prêteur n'accorde pas le même taux à tout le monde. De nombreux critères entrent en jeu pour déterminer le taux qui vous sera proposé. Voici une explication simple des principaux facteurs :

1. Le DSTI : votre capacité de remboursement

DSTI signifie "Debt Service to Income", autrement dit, la part de vos revenus nets mensuels que vous consacrez au remboursement de vos crédits.

➡️ Exemple simple :

• Vos revenus nets : 3 000 €/mois

• Vos remboursements de crédits (prêt hypothécaire + autres crédits) : 1 000 €/mois

• Votre DSTI est donc de 33 %.

De quoi est composé votre revenu net pris en compte ?

• Votre salaire net mensuel fixe.

• Les revenus complémentaires fixes (pension alimentaire perçue, loyers, etc.).

Ce qui n'est généralement pas pris en compte :

• Le 13ème mois.

• Le pécule de vacances.

• Les primes exceptionnelles.

Pourquoi c'est important ?

• Plus votre DSTI est bas, plus le prêteur considère que vous gérez bien votre budget.

• Un DSTI faible peut vous aider à obtenir un meilleur taux.

• En général, les prêteurs aiment que le DSTI reste sous les 35 %.

2. Le LTV : votre apport personnel

LTV signifie "Loan to Value", soit le rapport entre le montant de votre emprunt et la valeur du bien que vous achetez.

➡️ Exemple simple :

• Prix du bien : 250 000 €

• Montant du crédit demandé : 225 000 €

• Votre LTV est donc de 90 %.

Pourquoi c'est important ?

• Plus votre apport personnel est élevé (donc plus le LTV est bas), plus le prêteur est rassuré.

• Avec un LTV inférieur à 80 %, vous pouvez bénéficier de meilleurs taux.

• Un LTV très élevé (95-100 %) est considéré comme risqué pour le prêteur et mènera souvent à un taux plus élevé.

3. Le PEB : la performance énergétique de votre logement

PEB signifie "Performance Énergétique des Bâtiments". C'est une étiquette qui indique si votre future maison ou appartement est économe ou énergivore.

➡️ Exemple simple :

• Un logement avec un PEB A est très bien isolé et consomme peu d'énergie.

• Un logement avec un PEB E ou F est mal isolé et coûte cher en chauffage.

Pourquoi c'est important ?

• De plus en plus de prêteurs offrent de meilleurs taux pour les logements ayant un bon PEB (A ou B).

• Les maisons moins performantes énergétiquement peuvent entraîner des frais supplémentaires, ce qui influence la décision du prêteur.

🎯 Attention : le taux d'intérêt n'est pas tout !

Beaucoup de prêteurs proposent un taux plus bas en échange de l'acceptation de produits complémentaires :

• Souscription d'une assurance solde restant dû via leur organisme.

• Souscription d'une assurance incendie imposée.

• Domiciliation de vos revenus au sein de leur établissement.

Cependant, ces options ne sont pas toujours synonymes d'économie réelle ! Parfois, un taux légèrement plus élevé, combiné à une liberté de choix pour vos assurances, peut s'avérer moins coûteux et mieux adapté à vos besoins sur le long terme.

Comparer entre deux partenaires différents est également plus complexe qu'il n'y paraît. Il est essentiel de comparer un taux reprenant les mêmes critères, les mêmes conditions d'assurances et pour une même date. Le taux proposé aujourd'hui n'est pas nécessairement celui de la semaine prochaine, et encore moins celui de la semaine précédente. Un écart minime dans les paramètres peut totalement fausser une comparaison directe.

Enfin, il est important de rappeler que si le taux est un élément important, l'essentiel reste que la mensualité corresponde réellement à votre budget et à votre mode de vie. Un crédit doit être pensé pour garantir un niveau de vie confortable, sans mettre en péril votre équilibre financier. Mieux vaut une solution légèrement différente mais adaptée, qu'une promesse alléchante sur papier mais difficile à vivre au quotidien.

C'est pourquoi il est essentiel de faire appel à un courtier indépendant comme Immotheker Finotheker Aubel :

• Nous analysons toutes les solutions disponibles sur le marché.

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• Notre objectif est de trouver la solution réellement la plus avantageuse et la mieux adaptée à votre projet.

📍 En résumé :

• Un DSTI bas, un LTV faible, un bon PEB, et un bon conseil indépendant sont vos meilleurs alliés pour obtenir un financement optimal.

• Chaque situation est unique : c'est pourquoi il est essentiel de faire analyser votre dossier par un expert indépendant.

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